Decidir si un pacto afecta y preocupa a la tierra relevante

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Por Alan R. Romero

Un pacto puede funcionar con la tierra sólo si toca y concierne a esa tierra. Esto es cierto tanto para el beneficio de correr con la tierra beneficiada como para la carga del pacto de correr con la tierra agobiada. La ley de propiedad simplemente no permite a las partes adjuntar pactos a la propiedad de la tierra a menos que el pacto esté realmente relacionado con la tierra.

Un pacto toca y concierne a la tierra si el cumplimiento del pacto se relaciona de alguna manera con el uso y disfrute de la tierra.

Las autoridades a veces dicen que el pacto toca y se refiere a la tierra agobiada si disminuye los derechos legales de la parte del pacto en relación con la tierra y los hace menos valiosos, mientras que el pacto toca y se refiere a la tierra beneficiada si aumenta los derechos legales de la parte del pacto en relación con su tierra y los hace más valiosos.

Sin embargo, esta norma puede ser confusa y circular. Probablemente lo mejor es pensar en “tocar y preocuparse” en general como algo que significa que el cumplimiento real de lo que el pacto requiere tiene algún efecto, directo o indirecto, sobre lo que sucede en la tierra.

Tocar y concerniente a la tierra cargada

Un pacto generalmente toca y se refiere a la tierra agobiada si dicta cosas que deben o no pueden hacerse en la tierra agobiada. He aquí algunos ejemplos de cómo la carga de un pacto puede relacionarse con el uso y disfrute de la tierra agobiada:

  • Un pacto negativo normalmente afecta y preocupa a la tierra al restringir la forma en que se puede utilizar la tierra, por ejemplo, al prohibir ciertas actividades o edificios en la tierra.
  • Un pacto afirmativo puede tocar y preocupar a la tierra cargada al requerir que la parte cargada haga algo en su tierra, como mantener una baldosa de desagüe subterránea que beneficie a la tierra adyacente al ayudar a que el agua de la superficie se drene fuera de ella.
  • Si la parte agraviada tendría que ser dueña de la tierra agobiada para poder cumplir el pacto, el pacto toca y concierne a la tierra agobiada. Por ejemplo, si el pacto es que ciertos tipos de edificios no pueden ser construidos en una parcela específica de tierra, el pactante tendría que ser dueño de la tierra para poder mantener esa promesa.Por ejemplo, un convenio para usar cierta materia prima sólo de la tierra de la parte del convenio en el curso de los negocios de la parte del convenio no requiere que la parte agraviada lleve a cabo el negocio en ningún lugar en particular y, por lo tanto, no toca ni se refiere a la tierra de la parte agraviada.

Se comprometen a pagar dinero

Algunos convenios afirmativos, como los convenios para mantener el seguro, pagar el alquiler, pagar los impuestos de bienes raíces y las cuotas de la asociación de propietarios, requieren el pago de dinero u otras obligaciones en lugar de hacer algo en el terreno.

Aunque los convenios para pagar dinero no se relacionan directamente con el uso de la tierra (después de todo, un convenio podría pagar el dinero prometido aunque no posea ninguna tierra en absoluto), tales convenios tocan y conciernen a la tierra si los pagos se utilizan de una manera que afecta a la tierra cargada.

El pacto de un inquilino de pagarle el alquiler al propietario también es un pacto de pagar dinero. A diferencia de otros tipos de convenios para pagar dinero, el convenio para pagar el alquiler toca y se refiere a la tierra a pesar de que el propietario no tiene que usar el dinero para mantener las premisas o de cualquier otra manera que afecte el patrimonio cargado del inquilino.

Los tribunales parecen razonar que el pacto de pago es la consideración de la propiedad en primer lugar, por lo que afecta a la propiedad agobiada por ser el medio de adquirir y mantener la propiedad.

Tocante y concerniente a la tierra beneficiada

Un pacto puede tocar y concernir a la tierra agobiada sin tocar y concerniente a la tierra beneficiada. Así que no hables de conexiones con la tierra agobiada cuando expliques por qué el pacto toca y se refiere a la tierra beneficiada. Son preguntas separadas.

A menudo el beneficio de un pacto afecta menos obviamente a la tierra beneficiada que la carga afecta y preocupa a la tierra agobiada. El cumplimiento de un pacto real típicamente toca y concierne a la tierra agobiada porque involucra actividad en la tierra agobiada. Por otro lado, el cumplimiento de un pacto real típicamente toca y concierne a la tierra beneficiada, haciéndola de alguna manera más útil o agradable.

Los pactos restrictivos pueden impedir actividades en la tierra cargada que puedan entrar en conflicto o perjudicar el uso de la tierra de la parte beneficiada. Por ejemplo, un pacto de no utilizar la tierra cargada para fines que no sean residenciales para una sola familia hace que la tierra cercana de la parte beneficiada sea más agradable y valiosa como residencia unifamiliar, al impedir usos que traerían más tráfico y personas.

De manera similar, los convenios afirmativos pueden hacer que la tierra cercana de la parte beneficiada sea más agradable o útil al hacer que la tierra cargada sea una propiedad vecina más segura, más saludable y más atractiva. También puede tocar y afectar más directamente a la tierra beneficiada, como en un pacto para mantener las baldosas de desagüe en la tierra cargada para mejorar el drenaje de las aguas superficiales de la tierra beneficiada.

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