Derecho de propiedad: Alteración de la forma de drenaje de las aguas superficiales

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Por Alan R. Romero

En el derecho de propiedad, una manera en que un propietario puede interferir con el uso que otro hace de su tierra es alterando la forma en que las aguas superficiales, como la lluvia o el deshielo de la nieve, drenan. Un propietario puede construir un edificio, pavimentar su terreno o alterar el contorno del terreno de manera que aumente la cantidad de agua superficial que drena hacia la propiedad vecina o cambia por donde fluye, dañando así la propiedad cercana.

O un terrateniente puede tratar de proteger su propiedad contra el agua superficial rellenando su tierra, haciendo que el agua se acumule en la tierra de su vecino.

Diferentes estados siguen diferentes reglas para resolver este tipo de disputa.

La regla del uso razonable: Alterar el drenaje razonablemente

Muchos estados, aunque probablemente sigan siendo una minoría, aplican la regla del uso razonable. Esta regla esencialmente aplica la ley de molestias a las alteraciones del drenaje: Los terratenientes pueden alterar el drenaje de sus tierras siempre y cuando no interfieran irrazonablemente con las tierras de otros.

Al igual que en los casos de molestias, los tribunales tienen en cuenta todas las circunstancias pertinentes para decidir si una alteración particular del drenaje no es razonable:

  • El valor y la importancia de los usos de la tierra del demandante y del demandado que se verán afectados por el drenaje de las aguas superficiales.
  • La medida en que los usos de la tierra del demandante y del demandado se verán perjudicados por el drenaje de las aguas superficiales si prevalece la otra parte.
  • Si una o ambas partes podrían evitar el conflicto mediante otro método de drenaje.
  • Si el acusado actuó maliciosamente o negligentemente al alterar el drenaje

Aunque una minoría de estados ha adoptado expresamente esta regla para las disputas sobre las aguas superficiales, las opiniones de otros estados parecen estar avanzando en esta dirección, aplicando lo razonable y equilibrando las ideas.

La regla del enemigo común: Protegiendo su propia tierra

Algunos estados aplican la regla del enemigo común a las disputas por aguas superficiales. La versión más simple de la regla del enemigo común es que todo terrateniente tiene derecho a protegerse contra las aguas superficiales como desee. Por lo tanto, nadie tiene derecho contra otros propietarios de tierras, y nadie es responsable ante nadie por causar daños por alteraciones en el drenaje de las aguas superficiales.

Esta regla puede promover el desarrollo de la tierra protegiendo a los propietarios de la misma de la responsabilidad de alterarla de manera que cambie el drenaje de la superficie. Pero también puede alentar a los propietarios de tierras a desviar las aguas superficiales de manera que se beneficien a sí mismos sin tener en cuenta la forma en que esas acciones afectan a otras propiedades.

Por lo tanto, los tribunales que aplican la regla del enemigo común a menudo han calificado y modificado la versión absoluta de la regla. He aquí algunas excepciones comunes a la regla general de que alguien no es responsable ante otros por alterar el drenaje de la superficie. Un propietario es responsable de los daños que resulten de sus alteraciones si

  • La alteración tiene por objeto desviar las aguas superficiales, como ocurre con las zanjas o tuberías, y la alteración descarga más agua o dirige el drenaje de una manera diferente a la del drenaje natural.
  • La alteración del drenaje natural es innecesaria o no es para un propósito razonable.
  • El propietario altera el drenaje natural por descuido o negligencia.

La regla de la ley civil: Pagar por cualquier daño que cause

En su forma más simple, la norma de derecho civil dice que los propietarios de tierras son estrictamente responsables de alterar el drenaje natural de las aguas superficiales. Por lo tanto, la regla es exactamente lo contrario de la regla del enemigo común. Los propietarios no tienen derecho a alterar el drenaje, y tienen el derecho de no ser lesionados por otras personas que alteren el drenaje.

Esta regla puede desalentar el desarrollo porque casi cualquier tipo de desarrollo altera el drenaje natural y por lo tanto expone al propietario a la responsabilidad. Por supuesto, un desarrollador de terrenos puede negociar con los vecinos para comprar el derecho a alterar el drenaje, pero eso aumenta el costo del desarrollo.

Debido a que la regla del derecho civil a veces parece indeseable, los tribunales también han hecho excepciones a esta regla. He aquí algunas excepciones comunes:

  • La regla no se aplica en las zonas urbanas. En esas áreas, el desarrollo es más deseable y apropiado, por lo que se aplica la regla del enemigo común o una versión de la regla del uso razonable.
  • Los usuarios agrícolas pueden alterar el drenaje si es una buena práctica agrícola y dirigen el drenaje a través de canales naturales.
  • Un propietario no es responsable si altera el drenaje natural pero no hace más daño que antes.

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