Derecho de propiedad: Incumplimiento de hipotecas – maniquíes

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Derecho de propiedad para los maniquíes

Por Alan R. Romero

Si el deudor hipotecario incumple, el acreedor hipotecario puede ejecutar la hipoteca, lo que significa que el acreedor hipotecario puede vender la propiedad hipotecada y quedarse con la mayor parte de los ingresos necesarios para pagar la deuda del deudor hipotecario. El acreedor hipotecario puede iniciar una acción judicial para que un funcionario público venda la propiedad en subasta.

O, si la hipoteca o la escritura de fideicomiso lo autoriza, en algunos estados el acreedor hipotecario puede hacer que se venda la propiedad sin una acción judicial. Los estatutos estatales especifican los avisos y procedimientos de venta requeridos para dichas ventas privadas y no judiciales de ejecución hipotecaria. Este es el proceso de vender una propiedad en ejecución hipotecaria.

Antes de que pueda ocurrir una venta de ejecución hipotecaria, el deudor hipotecario debe haber incumplido y no haber curado el incumplimiento o haber ejercido la equidad de la redención. Las siguientes secciones hablan de estos asuntos legales que preceden a la ejecución hipotecaria.

Incumplimiento de pago de una hipoteca

El acreedor hipotecario puede ejecutar la hipoteca sólo si el deudor hipotecario incumple materialmente el contrato, lo que se denomina incumplimiento. No todos los incumplimientos del contrato son actos de incumplimiento; el acuerdo hipotecario generalmente especifica lo que constituye un incumplimiento. Los actos típicos de incumplimiento incluyen los siguientes:

  • Falta de hacer un pago requerido de capital e intereses cuando está programado: Comúnmente las hipotecas permiten un período de gracia después de la fecha de vencimiento, como 15 días, pero después de ese tiempo, el deudor hipotecario está en mora.
  • Falta de pago de los impuestos de propiedad y de los gravámenes públicos sobre la propiedad: Estos impuestos y tasaciones no pagados pueden resultar en gravámenes que le permiten al gobierno vender la propiedad para satisfacer los impuestos y tasaciones no pagadas.
  • Falta de mantenimiento del seguro de propiedad: La falta de seguro crea el riesgo de que la propiedad sea dañada sin ninguna fuente de dinero para repararla.
  • Dañando significativamente la propiedad: Obviamente, el daño reduce el valor de la propiedad como garantía para el acreedor hipotecario.

Acelerar la deuda

Un acreedor hipotecario que ejecuta una hipoteca prácticamente siempre comienza el proceso acelerando la deuda, aunque hacerlo no es técnicamente necesario para ejecutar la hipoteca. Antes del incumplimiento, la obligación del deudor hipotecario suele ser pagar una cuota mensual de capital e intereses.

Pero la hipoteca generalmente establece que, si el deudor hipotecario incumple, el acreedor hipotecario puede acelerar la deuda, lo que significa exigir el pago inmediato de la totalidad del capital impagado y otras cantidades adeudadas bajo el acuerdo de las partes. Entonces el acreedor hipotecario puede ejecutar la hipoteca y utilizar los ingresos de la venta para pagar toda la deuda y no sólo las cuotas mensuales pendientes de pago.

Sin embargo, independientemente de lo que diga la hipoteca, la mayoría de los tribunales no permiten que el prestamista se acelere si es desmesurado porque las duras consecuencias son injustificadas por el incumplimiento del deudor hipotecario. He aquí algunas circunstancias en las que los tribunales pueden considerar que la aceleración es desmesurada:

  • El incumplimiento fue técnico y menor, no causando ningún daño real al acreedor hipotecario ni poniendo en peligro su seguridad.
  • El deudor hipotecario intentó de buena fe cumplir con sus obligaciones, pero cometió el incumplimiento de forma involuntaria e inocente.
  • El incumplimiento fue breve, y el deudor hipotecario intentó subsanarlo rápidamente.
  • El incumplimiento fue causado por fraude o conducta de mala fe del acreedor hipotecario.

Una cosa que no está en esta lista son las circunstancias personales o financieras del deudor hipotecario. Las circunstancias del deudor hipotecario no hacen que la aceleración sea desmesurada, aunque uno pueda sentir empatía con su difícil situación.

El acreedor hipotecario tampoco puede acelerar la deuda si ha renunciado al derecho de hacerlo. Probablemente la renuncia más común ocurre cuando el acreedor hipotecario ha aceptado previamente pagos atrasados de la hipoteca, lo que resulta en la renuncia al derecho de acelerar la deuda cuando un pago está atrasado. El acreedor hipotecario también puede renunciar al derecho de acelerar la deuda, o ser impedido de hacerlo, asegurándole al prestatario que no acelerará la deuda por una razón en particular.

Para evitar la renuncia al derecho a acelerar, las hipotecas a menudo contienen cláusulas contra la renuncia que dicen que la aceptación por parte del acreedor hipotecario de pagos atrasados u otros actos de indulgencia de morosidad no renunciará al derecho del acreedor hipotecario a acelerar la deuda por tales razones en el futuro. Por lo general, los tribunales hacen cumplir esas cláusulas contra la renuncia.

El deudor hipotecario tiene el derecho de curar el incumplimiento hasta que el acreedor hipotecario acelere efectivamente la deuda. Por lo tanto, si el deudor hipotecario incumple al no hacer un par de pagos mensuales, el deudor hipotecario puede evitar la aceleración y la ejecución hipotecaria al presentar los pagos atrasados al acreedor hipotecario en cualquier momento antes de que el acreedor acelere la deuda.

Por lo menos, el acreedor hipotecario debe tomar alguna medida, como dar aviso al deudor hipotecario o presentar una acción de ejecución hipotecaria, a fin de acelerar la deuda. A menudo, la ley estatal o el acuerdo de hipoteca requiere que el acreedor hipotecario dé aviso de su intención de acelerar la deuda 30 días o en algún otro momento antes de que realmente se acelere, dándole tiempo al deudor hipotecario para curar su incumplimiento.

Algunos estatutos estatales y acuerdos hipotecarios también permiten al prestatario curar el incumplimiento incluso después de la aceleración, a veces incluso hasta el momento de una venta de ejecución hipotecaria.

Ejerciendo el capital de rescate

Incluso si la deuda se acelera y el acreedor hipotecario comienza el proceso de ejecución hipotecaria, el deudor hipotecario siempre tiene el derecho de ejercer el capital de redención, que es el derecho de pagar la totalidad de la deuda pendiente y, por lo tanto, extinguir la hipoteca y evitar una venta de ejecución hipotecaria.

El deudor hipotecario siempre tiene este derecho equitativo, sin importar lo que diga el acuerdo hipotecario. Cualquier cosa inconsistente con la equidad de la redención es simplemente inválida. El único interés del acreedor hipotecario es que se le pague la totalidad de la deuda, así que si el deudor hipotecario paga la totalidad de la deuda, junto con cualquier otro daño y carga que haya acordado pagar, entonces el acreedor hipotecario ha recibido todo lo que negoció y no tiene ningún otro interés en la propiedad.

El deudor hipotecario puede ejercer el capital de rescate en cualquier momento hasta el momento en que la propiedad es vendida por una venta de ejecución hipotecaria.

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