Enmienda de las leyes de zonificación – maniquíes

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Por Alan R. Romero

La ley estatal otorga a los cuerpos legislativos de la ciudad y del condado (típicamente llamados comisiones de condado o consejos municipales) la autoridad para adoptar ordenanzas de zonificación. Esa autoridad, por supuesto, incluye el poder de enmendar las ordenanzas después de que hayan sido adoptadas inicialmente.

El cuerpo legislativo puede iniciar la consideración de enmiendas de zonificación, pero a menudo los propietarios individuales le piden al cuerpo legislativo que enmiende la ordenanza de zonificación para permitir algún uso deseado. Un propietario puede solicitar dos tipos de enmiendas:

  • Enmienda del mapa: Una enmienda al mapa cambia el mapa de zonificación para que la propiedad del propietario se incluya en un nuevo distrito de zonificación que permita el uso deseado. Por ejemplo, un propietario que quiera construir un edificio de apartamentos en una propiedad incluida en una zona residencial unifamiliar R1 podría pedirle al cuerpo legislativo que rezone la propiedad a una designación de zonificación R3 que permita usos residenciales multifamiliares.
  • Enmienda de texto: Una enmienda de texto cambia las restricciones que se aplican al distrito de zonificación de la propiedad para permitir el uso deseado por el propietario. Por ejemplo, una zona residencial unifamiliar R1 puede requerir que todos los edificios estén ubicados al menos a 5 pies de los límites laterales del lote, mientras que un propietario que desee construir un garaje independiente adicional en su lote R1 puede pedir al cuerpo legislativo que enmiende las restricciones de zonificación de la R1 para permitir que dicho garaje se construya a sólo 3 pies de los límites laterales. Debido a que las enmiendas de texto cambian las restricciones para todas las propiedades en ese distrito de zonificación, tales enmiendas son relativamente raras.

Muchas ordenanzas de zonificación dicen que si el 20 por ciento (u otro porcentaje especificado) de los propietarios cercanos se oponen a una rezonificación, la rezonificación entrará en vigor sólo si tres cuartas partes del cuerpo legislativo local vota a favor.

Algunos tribunales han sostenido que cuando un propietario individual busca una enmienda de zonificación, la decisión del cuerpo legislativo de conceder la enmienda no es realmente una decisión legislativa. En cambio, consideran que se trata de una decisión administrativa o cuasijudicial, lo que significa que aunque el órgano legislativo obviamente no es un tribunal, está actuando judicialmente aplicando las normas y políticas existentes a la propiedad de un propietario específico.

Los tribunales que consideran que las recalificaciones son cuasijudiciales revisarán una decisión de recalificación impugnada con más cuidado que las acciones legislativas. Por ejemplo, estos tribunales pueden requerir pruebas que apoyen la afirmación del gobierno de que la decisión de rezonificación es de interés público.

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