Extinción de intereses menores en una hipoteca

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Por Alan R. Romero

En una ejecución hipotecaria, el acreedor hipotecario que ejecuta la hipoteca tiene el derecho de vender el mismo título que tenía el deudor hipotecario en el momento en que le dio la hipoteca al acreedor hipotecario. Después de que se crea la hipoteca, el deudor hipotecario puede transferir otros intereses sobre la propiedad, tales como arrendamientos, servidumbres, o incluso otras hipotecas.

Pero tales intereses son menores que la hipoteca anterior, lo que significa que la hipoteca no está sujeta a tales intereses. Excepto en ciertos casos, la venta de la ejecución hipotecaria simplemente borra esos intereses menores para que ya no existan.

En una acción judicial de ejecución hipotecaria, la demanda del acreedor hipotecario debe nombrar a todos los propietarios de intereses menores a fin de extinguir sus intereses. Esto incluye a los propietarios de cualquier interés en la propiedad que haya llegado más tarde, incluyendo a los propietarios de servidumbres, convenios, gravámenes, otras hipotecas y arrendamientos.

Si estos propietarios no son parte de la demanda de ejecución hipotecaria, sus intereses no se extinguen con la venta de la ejecución hipotecaria y seguirán gravando la propiedad que ahora es propiedad del comprador de la ejecución hipotecaria.

Sin embargo, al descubrir la omisión, el comprador de la ejecución hipotecaria – que puede ser el acreedor hipotecario u otra persona – puede tener varias opciones (a menos que el acreedor hipotecario sea el comprador de la ejecución hipotecaria y haya omitido intencionalmente el interés menor). Estas opciones incluyen las siguientes:

  • Pagando los intereses del menor: El comprador de la ejecución hipotecaria puede extinguir el interés subalterno simplemente pagando el monto de la deuda subalterna al titular del interés subalterno.
  • Llevar a cabo otra venta de ejecución hipotecaria, esta vez incluyendo el interés subalterno omitido: Para este propósito, se considera que el comprador ha comprado la hipoteca ejecutada revivida, de modo que el comprador puede ejecutar la hipoteca y aplicar los ingresos a la deuda hipotecaria revivida; el interés subalterno entonces obtendrá cualquier exceso hasta la cantidad de su deuda.
  • Obtener una orden judicial que le dé al titular de los intereses menores un tiempo específico para redimirlos: Redimir es pagar la deuda pendiente que fue asegurada por la hipoteca ejecutada y por lo tanto tomar el título de la propiedad. Con esta opción, si la propiedad tiene un valor superior al monto de la deuda pendiente, el titular de los intereses subalternos puede capturar ese valor mediante la venta de la propiedad en el mercado. Algunos tribunales emiten una orden de este tipo sólo en ciertas circunstancias, incluyendo cuando el comprador compró de buena fe y el titular de los intereses subalternos sabía de la inminente venta de la ejecución hipotecaria pero no reveló su interés, o cuando la propiedad no vale más que la deuda hipotecaria ejecutada.

En una venta de ejecución hipotecaria no judicial, no hay demanda y por lo tanto no hay ocasión para que el acreedor hipotecario nombre los intereses menores como partes. Sin embargo, un estatuto estatal puede requerir que el acreedor hipotecario que ejecuta la hipoteca notifique a los intereses menores para que puedan participar en la venta y así proteger sus intereses.

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