Notificación de un Pacto Implícito

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Por Alan R. Romero

En el derecho de propiedad, la existencia de un plan común puede dar aviso a los compradores de lotes de que un convenio sobrecarga el lote y que todos los demás propietarios de lotes tienen el derecho de hacer cumplir el convenio.

Cuando un pacto es implícito en lugar de expreso, un comprador obviamente no puede descubrir el pacto a partir de una búsqueda de título. Si el vendedor no le dijo al comprador acerca del pacto, el comprador podría alegar que no tenía notificación, real o constructiva. En ese caso, los actos de registro y los requisitos de ejecución en equidad impedirían la ejecución del pacto en su contra.

Pero el plan común viene al rescate, haciendo que el pacto sea ejecutable después de todo. Si el plan común es suficientemente evidente para el comprador, el comprador tiene un aviso constructivo de lo que podría descubrir haciendo una investigación razonable. Si ella preguntaba a los vecinos, al promotor, o incluso buscaba el título de otras propiedades, podría descubrir la existencia de un esquema común de convenios.

Puede ser una cuestión de hecho difícil saber si un plan común es lo suficientemente evidente como para inducir a un comprador razonable a investigar más a fondo. Por lo general, se requiere que haya un número significativo de lotes desarrollados y utilizados de conformidad con los pactos, lo que revela un patrón de uso que podría sugerir la existencia de pactos comunes.

Eso por sí solo probablemente no es suficiente para revelar un plan común, sino que tendría que combinarse con un número sustancial de convenios expresos registrados en otros lotes o con el conocimiento de las representaciones del promotor.

El plan común es como la navaja del ejército suizo de la ley del pacto; puede hacer casi cualquier cosa. La existencia de un plan común puede implicar la existencia de un pacto en primer lugar. También puede satisfacer la mayoría de los requisitos para que el pacto se aplique a la ley o a la equidad. Puede probar la intención de presentarse y dar aviso del pacto.

El plan común también puede probar que el pacto toca y se refiere a la tierra cargada y beneficiada. El esquema de convenio uniforme pretende crear un barrio de cierto carácter, restringiendo las actividades en cada lote para que todos los lotes disfruten de los beneficios resultantes. Los pactos no son para beneficiar a personas específicas, sino para hacer que las propiedades sean más utilizables y agradables para sus propósitos planificados.

Además, aunque el plan común en sí no pruebe la privacidad horizontal, un pacto que es parte de un plan común existiría sólo en circunstancias en las que las partes originales tienen privacidad horizontal: cuando el propietario común vende la tierra gravada a un comprador de lotes. Así que lo único que un plan común no puede hacer es establecer privacidad vertical.

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